El Real Estate en EE.UU. ha sido históricamente un mercado sólido para invertir, al ofrecer estabilidad y protección de valor para aquellos inversores que residen en regiones con alta volatilidad económica.
Para los argentinos, es una alternativa atractiva para diversificar capital y obtener ingresos en dólares frente a la incertidumbre local. Dentro de este mercado inmobiliario, el segmento multifamiliar se consolida como una de las opciones de inversión más sólidas.
El multifamily, compuesto por propiedades residenciales destinadas exclusivamente a la renta y que pueden albergar a cientos de familias en un mismo edificio, sigue atrayendo un gran volumen de inversión debido a una demanda creciente impulsada por el alto costo de acceso a la vivienda.
Si bien las tasas de interés de la Reserva Federal han comenzado a descender, el acceso a la vivienda propia sigue siendo un desafío para muchas personas, lo que refuerza la necesidad de opciones de alquiler. Además, este contexto actual de políticas monetarias más flexibles también facilita el acceso al crédito para desarrolladores e inversores, estimulando el crecimiento y la demanda en el sector.
Dividenz, la plataforma de inversiones en Real Estate en Estados Unidos, analiza los aspectos más relevantes de la macroeconomía estadounidense durante los últimos meses y las oportunidades en el sector multifamiliar para 2025.
En diciembre de 2024, la Reserva Federal aplicó su tercer recorte consecutivo de tasas, reduciéndolas a un rango de 4.25%-4.50%. Esta tendencia continúa en 2025, respaldada por un crecimiento económico sostenido y un mercado laboral estable.
Estos recortes reflejan la confianza en que la inflación, que ya ha mostrado signos de estabilización en los últimos meses, continuará asentándose en niveles saludables sin poner en riesgo el empleo ni el crecimiento.
Según informó el Departamento de Comercio, en 2024 el Producto Bruto Interno (PBI) de Estados Unidos creció un 2.8% anualizado, impulsado en gran parte por el gasto de los consumidores, que en el último tramo del año se expandió a un ritmo del 4.2% anual, el más acelerado desde el primer trimestre de 2023.
De cara a 2025, se anticipa la continuación de la tendencia hacia tasas de interés más bajas, aunque el ritmo y alcance de los ajustes dependerán de la evolución de la economía. Asimismo, los analistas estiman un crecimiento del Producto Bruto Interno (PBI) de un 2.3% anual y una inflación proyectada de 2.3%.
Perspectivas del Real Estate multifamily en Estados Unidos
Según el último informe exclusivo de Dividenz sobre el mercado inmobiliario de EE.UU., el sector multifamiliar alcanzó en 2024 un récord de construcción de más de 558.000 nuevas unidades, la cifra más alta desde 1974. A pesar de este incremento en la oferta, la demanda se mantiene sólida, con una tasa de vacancia proyectada en 4.9% y un crecimiento anual promedio de alquileres del 2.6% en 2025, reflejando la resiliencia del mercado.
Esta tendencia se observa claramente en los principales mercados inmobiliarios de Estados Unidos. Durante el tercer trimestre de 2024, 50 de las 69 ciudades más importantes registraron una demanda de viviendas multifamiliares que superó la oferta de nuevas unidades construidas. Especialmente, los mercados del noreste de EE.UU., incluido Nueva York, han mostrado una resiliencia notable.
Entre las ciudades con mayor demanda destacan Chicago (+4.200 unidades alquiladas más que las construidas), Washington DC (+3.900) y Houston (+2.700). Además, en 15 de los 20 principales mercados, la cantidad de viviendas ocupadas superó la de nuevas unidades finalizadas, lo que indica una absorción sostenida del inventario disponible.
La reducción de la oferta esperada para la segunda mitad de 2025, sumada al dinamismo del mercado laboral y al elevado precio de las viviendas, está impulsando una recuperación en los valores de la renta. Según Zillow, el valor promedio nacional del alquiler alcanzó USD 1.965 en diciembre de 2024, lo que representa un incremento del 3,4 % interanual.
La recuperación en los valores de la renta beneficia directamente a los inversores, ya que incrementa los ingresos generados por los alquileres y, por ende, mejora la rentabilidad de las propiedades multifamiliares.
El modelo de inversión de Dividenz permite a los usuarios invertir en propiedades multifamiliares e industriales ya construidas y alquiladas, eliminando el riesgo de construcción y generando ingresos desde el primer momento. En el caso de los activos multifamily, la diversificación dentro de un mismo complejo, con múltiples unidades en alquiler, reduce el impacto de la vacancia.
En tanto, las propiedades industriales ofrecen estabilidad a largo plazo, respaldadas por contratos de arrendamiento sólidos con empresas de primer nivel dentro de sus respectivos sectores. La rentabilidad anual promedio en USD de Dividenz Deals, este producto de inversión, es de 14.25%, con un plazo de negocio que oscila los 3 años.
Dividenz lleva a cabo reformas y mejoras en los complejos, potenciando su valor de mercado. Además, al estar ubicados en mercados estratégicos de alto crecimiento en Estados Unidos, como Nueva York, California, Florida y Texas, lo que maximiza su apreciación. Esto permite a los inversores no solo obtener rendimientos mensuales en dólares, sino también beneficiarse de la capitalización en dólares al momento de la venta de la propiedad, lo que amplifica las posibilidades de rentabilidad a mediano plazo.
“El mercado inmobiliario multifamiliar en EE.UU. presenta hoy una oportunidad estratégica para los inversores argentinos que buscan generar ingresos mensuales en dólares y proteger su capital. La continua demanda impulsa tanto la ocupación como el valor de los alquileres, mientras que la estabilidad económica proyectada y la baja en las tasas de interés dinamizan el mercado. Este escenario permite capitalizar condiciones favorables para obtener rendimientos atractivos y resguardar el patrimonio en un activo sólido y en constante crecimiento.”, afirma Ezequiel Chomer, CFO de Dividenz.
